Société Civile de Placement Immobilier

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La SCPI

La souscription de parts de SCPI permet d’effectuer un investissement immobilier proche de celui de la «pierre» et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes plus modestes.

Principe

Les SCPI sont des sociétés d’investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. 

Ainsi, ces sociétés collectent des fonds provenant en majorité d’investisseurs particuliers afin d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif. Devenu associé, l’investisseur perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers.

Fonctionnement

Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable :

 

  • Société à capital fixe
    La SCPI à capital fixe accroît progressivement son capital par des augmentations de capital jusqu’à atteindre le plafond du capital prévu dans les statuts. Une fois atteint, ce dernier est figé.
  • Société à capital variable
    La SCPI à capital variable émet et rachète des parts à tout moment. Cette variation est toutefois encadrée par un capital plafond et un capital plancher.

 

Lorsqu’une personne acquiert des parts de SCPI, il devient associé de la société. Comme tout autre associé, l’investisseur dispose alors de plusieurs droits et obligations. L’associé a ainsi un droit d’information, un droit de vote dans les assemblées et un droit aux bénéfices.

 

Diversification du patrimoine

 

On distingue deux catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

  • les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus généralement supérieurs à ceux de l’immobilier d’habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement).
  • les SCPI détenant un patrimoine à usage d’habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux types de sous-catégorie : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur (SCPI Pinel, Malraux, Monuments Historiques) ou de droit commun comme le déficit foncier.
  • Les atouts de l’immobilier non détenu en direct
    • Accessible pour un investissement modeste
    • Diversification du patrimoine
    • Mutualisation des risques
    • Accéder à l’immobilier d’entreprise
    • Pas de soucis de gestion
    • Obtention de revenus réguliers
    • Effet de levier financier si investissement à crédit
    • Possibilité de transmettre les parts

Régime Fiscal

Les SCPI bénéficient de l’avantage de la transparence fiscale : l’essentiel de la fiscalité applicable est celle de l’immobilier détenu en direct. Chaque associé est personnellement imposé au prorata de sa participation dans la société.

 

  • Imposition des revenus
    Les revenus locatifs sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers pour les revenus financiers de la SCPI.

 

S’il dispose par ailleurs d’au moins un immeuble donné en location nue, et sous réserve que les recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal, le souscripteur peut bénéficier d’un régime d’imposition simplifié : le régime du micro-foncier. Le revenu imposable est égal au total des recettes diminué d’un abattement forfaitaire de 30 %. Les travaux et charges ne peuvent pas être déduits.

 

Si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, ou si l’investisseur ne dispose pas par ailleurs d’au moins un immeuble donné en location nue, le régime réel s’applique. Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu sera égal chaque année à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittées. L’investisseur aura donc la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt contracté pour l’acquisition des parts.

 

Remarque : Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de nue-propriété de parts ne sont pas déductibles.

  • Plus-values
    En cas de cession de parts de SCPI, l’investisseur est imposé au titre des plus-values immobilières des particuliers. L’investisseur peut bénéficier d’un abattement à partir de la 5ème année, soit une exonération totale au terme de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et au terme de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

 

En cas de cession de l’immeuble par la SCPI, les plus-values immobilières réalisées par la société sont déterminées au niveau de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé sera ainsi imposé au prorata de ses droits dans la société.

 

  • Impôt sur la fortune immobilière
    Les parts de SCPI doivent être déclarées à l’IFI pour leur valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition.

Avantages

  • Placement souple et accessible qui permet, à partir de sommes même modestes, de percevoir des revenus liés à la possession d’un patrimoine immobilier sans en avoir le souci de gestion.
  • Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, sectorielle, etc.) et aux nombreux biens intégrés dans les SCPI.
  • Permet d‘accéder au marché de l’immobilier d’entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
  • Plus grande facilité de transmission du patrimoine car la valeur unitaire des parts est faible.
  • Perception de revenus réguliers sous forme de loyers (faible risque de rupture dans le flux de revenus due aux vacances et défaillances locatives).
  • Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers.
  • Possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation : Pinel, Malraux, etc. (avec engagement de conservation des parts).

Inconvénients

  • Liquidité des parts faible en raison de la nature du placement (le sous-jacent est un immeuble) et des frais de transaction élevés.
  • Frais d’acquisition et de gestion élevés nécessitant un investissement sur un long terme.
  • Imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu sans possibilité de bénéficier du régime micro-foncier à défaut d’immeuble détenu en direct et mis en location.

 

N’hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble la solution répondant à vos objectifs.